Die entscheidende rechtliche Frage ist, ob die Pflicht zur Durchführung dieser Arbeiten wirksam vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt wurde. Der Grundsatz ist: Eine Klausel, die den Mieter starr und ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet, ist fast immer unwirksam. Dies betrifft vor allem starre Fristenpläne (z.B. “Küche alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre streichen”). Solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen, da sie ihn auch dann zur Renovierung zwingen würden, wenn die Räume noch gar nicht abgenutzt sind.

Ebenfalls unwirksam ist eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung am Ende in einem frisch renovierten Zustand zurückzugeben, wenn er sie selbst unrenoviert übernommen hat. Der Mieter muss die Wohnung nicht in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Damit eine solche Klausel wirksam ist, muss der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich für die anfängliche Renovierung gezahlt haben.

Eine wirksame Klausel ist in der Regel flexibel formuliert und orientiert sich am tatsächlichen Renovierungsbedarf. Ist die Klausel im Mietvertrag jedoch unwirksam, hat der Mieter Glück: Er muss überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen, auch nicht bei seinem Auszug. Die gesamte Verantwortung für die malermäßige Instandhaltung liegt dann beim Vermieter.

Die komplexe Rechtsprechung zu diesem Thema wurde maßgeblich durch den Bundesgerichtshof geprägt, der die grundlegenden Prinzipien in zahlreichen Urteilen festgelegt hat.